W przypadku ujawnienia wad nieruchomości wspólnej nabywcy lokali mogą dochodzić od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady lub odpowiedzialności kontraktowej. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do samodzielnego dochodzenia roszczeń z tego tytułu, jednak właściciel lokalu może przenieść na jej rzecz przysługujące mu uprawnienia.

Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości wspólnej może być oparta na przepisach o rękojmi za wady (art. 556 i następne ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; dalej: k.c.) lub o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego (art. 471 i następne k.c.), w zależności od rodzaju umowy uregulowanej w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.).

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej na podstawie ustawy deweloperskiej z 2021 r., odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy opiera się na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne k.c.). Deweloper nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, ponieważ nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Te same zasady odpowiedzialności obejmują wady nieruchomości wspólnej. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży między nabywcą a deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper, odpowiedzialność za wady przedmiotu umowy (lokalu oraz nieruchomości wspólnej) opiera się na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) oraz na przepisach o rękojmi za wady (B. Gliniecki [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 41).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ryzyka dewelopera a wznowienie postępowania lub stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę

Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i rozpoczęcie robót nie gwarantuje deweloper...

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólną tworzy cały budynek pomniejszony o wszystkie samodzielne lokale oraz przynależne do nich pomieszczenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 marca 2015 r., sygn. akt VI ACa 736/14). Do nieruchomości wspólnej zaliczają się m.in. fundamenty, dach, ściany nośne, schody, korytarze, elewacja budynku, kominy, klatki schodowe, szyby wentylacyjne oraz instalacje, o ile nie są one wykorzystywane wyłącznie przez właścicieli poszczególnych lokali (B. Pawlak, J.J. Zięty, Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, Państwo i Prawo 2013/2, s. 62-74).

Odbiór nieruchomości wspólnej

Nabywcy mogą dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu i nieruchomości wspólnej, której są współwłaścicielami. Zgodnie z ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ustawą deweloperską z 2021 r., odbiorowi podlega jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny będący przedmiotem umowy. Odbiór nieruchomości wspólnej nie jest objęty odbiorem przez nabywcę, jednak nabywca, jako współwłaściciel, ma prawo zgłosić deweloperowi jej wady i zażądać ich usunięcia. Taka czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu może wymagać porozumienia z innymi współwłaścicielami zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2024, art. 41; B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, art. 27). Do podjęcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W nauce prawa istnieje pogląd, że deweloper i nabywca mogą objąć części wspólne budynku zakresem protokołu odbioru technicznego. Jednak podpisanie protokołu nie oznacza wydania nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 568 par. 1 k.c. Wydanie części wspólnych budynku oznacza przekazanie faktycznego władztwa nad nimi nabywcy, co rozpoczyna bieg terminu na stwierdzenie wad. Nie jest jasne, kiedy można mówić o przekazaniu władztwa nad częściami wspólnymi budynku, zwłaszcza gdy wyodrębnionych jest wiele lokali. Każdy nabywca może oddzielnie dokonać odbioru, co oznacza, że termin na stwierdzenie wad części wspólnych budynku zaczyna biec od momentu wydania. Powstają wątpliwości co do początku terminu na stwierdzenie wad, gdy lokale są wydawane w różnym czasie, nawet na przestrzeni wielu miesięcy czy lat. W takiej sytuacji każdy nabywca miałby inny termin na zgłoszenie wad części wspólnych budynku. Obecnie nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć tego problemu (T. Tomczak, Umowa deweloperska – początek biegu terminu na stwierdzenie wad budynku, Kwartalnik Nieruchomości@, 2021/5, s. 101-116) . Najbezpieczniej jest przyjąć, że każdemu nabywcy lokalu w innym terminie będą wygasały roszczenia wobec dewelopera z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Jest to jednak problematyczne dla dewelopera, ponieważ zwiększa okres jego odpowiedzialności, biorąc pod uwagę np. termin wydania lokalu pierwszemu nabywcy.

Istotne jest, czy odbiór nieruchomości wspólnej następuje zawsze wraz z odbiorem lokalu, czy może być dokonany później, np. gdy nieruchomość wspólna nie została dokończona przez dewelopera (choć do wydania lokalu według art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r. niezbędne jest uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku). Możliwe jest stopniowe wydawanie części wspólnych oraz wydanie lokalu i budynku w różnych terminach (T. Tomczak, Umowa deweloperska – początek biegu terminu na stwierdzenie wad budynku, Kwartalnik Nieruchomości@, 2021/5, s. 101-116). Moment odbioru nieruchomości wspólnej wpływa na bieg terminów związanych z odpowiedzialnością dewelopera za jej wady.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rok rozczarowań w dziedzinie nieruchomości i budownictwa

Przydałoby się więcej spotkań z ekspertami i powołanie stałych grup roboczych dotyczących np. pra...

Dochodzenie roszczeń

Wspólnota mieszkaniowa nie ma ustawowego prawa do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, ale może to zrobić na innej podstawie prawnej. Właściciel lokalu może przenieść na wspólnotę mieszkaniową swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami poprzez umowę przelewu (uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 71/22).

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej tylko wtedy, gdy właściciele lokali przekażą jej swoje roszczenia w drodze cesji, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości. Aby skutecznie dochodzić całości roszczeń, wspólnota musi przedstawić cesje od wszystkich właścicieli lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 lipca 2018 r., sygn. akt VI ACa 23/17).